רכישת דירה כהשקעה למתחילים – מה חשוב לדעת?
חסכתם כסף במשך שנים, לקחתם הלוואה, קיבלתם ירושה או עזרה מההורים ואתם נמצאים בשלב המרגש שבו אתם יכולים ומוכנים לרכוש דירה למטרת השקעה. קודם כל – מזל טוב!
אך לפני שחותמים על העסקה – מה חשוב לדעת כאשר רוכשים דירה להשקעה בתור משקיעים מתחילים? להלן כמה נקודות עיקריות שמומלץ מאוד להכיר ולקחת לתשומת ליבכם
בחירת דירה להשקעה על פי תשואה עתידית מוערכת
השקעה בנדל"ן נחשבת לאטרקטיבית ובטוחה יחסית, ובצדק. אך גם כאשר משקיעים באפיק זה חשוב לנסות ולוודא כי הדירה הספציפית שאנחנו רוכשים אכן תניב עבורנו תמורה טובה ומשתלמת. זאת מחשבים על פי התשואה על קניית הדירה – התשואה השנתית היא ההכנסה השנתית הצפויה מהשכרת הדירה, מחולקת במחיר ששילמנו עבורה. אחוז זה של תשואה יש להשוות לתשואות המתקבלות באפיקי השקעה אלטרנטיביים, דוגמת השקעה בשוק ההון, רכישת אג"ח או פיקדון בנקאי הנושא תשואה מסוימת.
את התשואה העתידית של הדירה יש להעריך בזהירות ובהתבסס על מחקר מעמיק ככל הניתן – מהו שכר הדירה שמשלמים בממוצע בעבור דירה מסוג זה ובאזור זה? מהי הסבירות לשינויים משמעותיים בעתיד הנראה לעין העשויים להעלות או להוריד את גובה השכירות שתתקבל? וכיוצ"ב…
חשוב לקחת בחשבון כי כאשר מחירי הנדל"ן גבוהים מאוד, כמו המצב בישראל בעשרות השנים האחרונות, התשואה המתקבלת עשויה להיות דווקא נמוכה יחסית (מפני שההכנסה השנתית מדמי השכירות מתחלקת בסכום הרכישה הגבוה). במקרה זה ייתכן כי השקעה באפיק אחר תהיה משתלמת ואטרקטיבית יותר, אך במקרה של דירה להשקעה ניתן לצפות גם לעלייה בערכה של הדירה לאורך זמן, מה שעשוי לפצות על התשואה הנמוכה.
לקחת בחשבון עלות שנתית מסוימת לתיקונים והוצאות
כאשר רוכשים דירה להשקעה האמורה להיות מושכרת, חשוב לקחת בחשבון כי החזקת דירה נושאת בצידה עלויות שוטפות מסוימות, דוגמת עלויות של תיקונים שלהם מחויב בעל הדירה (דוגמת תיקוני תשתיות או מבנה). יש לקחת זאת בחשבון כאשר מנסים לחשב את התשואה הצפויה להתקבל מהדירה, ולהחסיר סכום מסוים מההכנסה השנתית הצפויה. כלל אצבע בסיסי אומר שיש להשאיר בצד שכר דירה של חודש עד חודשיים מדי שנה עבור הוצאות שוטפות לדירה. כך לא תופתעו לרעה בזמן אמת, ואולי אף יישאר לכם עודף מסוים בסוף השנה.
עלויות נלוות לרכישה
בתהליך של רכישת דירה למטרת השכרה, עליכם לקחת בחשבון גם עלויות נוספות על המחיר של הדירה עצמה. למשל – עלות של עורך דין שיטפל עבורכם בעסקה, מס רכישה שעשוי לחול במקרים מסוימים, תשלום למתווך ועוד.
כמו כן, חשוב לקחת בחשבון גם את המיסים השוטפים שבהם תהיו חייבים בגין ההכנסה החודשית שלכם מההשכרה של הדירה. עד להכנסה משכר דירה של כחמשת אלפים שקלים בחודש לא משלמים מס בישראל, אך מעבר לסכום זה מחויבים כבר בתשלום מס. המס בו תחויבו בגין הכנסה חודשית של מעל לסכום זה יהיה בערך עשרה אחוזים.
למידע נוסף על השקעה בדירה או על אפיקי השקעה מעניינים אחרים הקליקו כאן
קרדיט לתמונה: pexels
