פינוי בינוי הינו פרויקט אשר במהלכו הורסים מתחם הכולל בניינים ישנים ובמקומם בונים חדשים כחלק מהתחדשות עירונית. בזמן הבנייה הדיירים עוברים למקום מגורים זמני וכשהם חוזרים הם מקבלים דירה משודרגת העומדת בתקנים מחמירים. הבניין החדש יהיה גם גבוהה יותר בדרך כלל מכיוון שהיזם מוסיף דירות חדשות אותן הוא מוכר.
לתהליך ישנם שני מסלולים אפשריים. הראשון הוא מסלול רשויות במהלכו המדינה מחליטה על המתחם שמיועד לפינוי בינוי והרשות המקומית, שמקבלת עזרה במימון, דואגת לקדם את התכנית. המדינה מעניקה צו שתקף ל-6 שנים אותו ניתן להאריך לשש נוספות. המסלול השני הוא מסלול מיסוי וההבדל הוא שבמקרה זה מי שיוזם את הרעיון הם הדיירים או היזם ובעקבות כך הם פונים למדינה בבקשה שתכריז על המתחם כאזור מיועד עבור ההליך. לאחר ההכרזה היזם הוא זה שמקדם את ההליך. מדוע ההכרזה של המדינה חשובה? היא מעניקה הקלות במיסים שונים, כגון מס השבח.
כפי שאתם יכולים להבין, מצד אחד מדובר בתהליך בעל רווח רב עבור כל המעורבים אבל מצד שני הוא דורש תיאום בין גורמים רבים, במיוחד בגלל שמדובר לא בבניין בודד אלא מתחם שלם ויש צורך להכין תב”ע (תכנית בניין העיר) חדשה. הדרך יכולה להיות מלאה במהמורות ולכן הכנו עבורכם מדריך שיעשה לכם סדר.
שלב ההסכמה
בעבר, על מנת שפרויקט כזה ייצא לפועל היה צורך ברוב של 100% מבעלי הדירות, כיום הדרישה עומדת על חתימות של 80% מהם והיא צפויה להשתנות בקרוב ולרדת ל-66% (תיקון לחוק שאושר באוקטובר 2021 וצריך לעבור בקריאה שנייה ושלישית). במידה ויש דיירים שמסרבים ובגללם לא ניתן להוציא את התכנית לפועל ניתן לערב את בית המשפט שבסמכותו לקבוע כי אין סיבה מספיק מוצדקת לסירוב ולאלץ את אותו הדייר לשתף פעולה. כאמור, מלבד ההסכמות של הדיירים חשוב שהמדינה תכריז על המתחם כמיועד לפינוי בינוי ושתהיה תב”ע חדשה אותה אישרה ועדת תכנון מקומית או אזורית.
לפני שחותמים על הסכם
הסכמת הדיירים לגבי קיום תהליך פינוי בינוי הינה רק ההתחלה ובהמשך הדרך הם יצטרכו לשתף פעולה פעמים רבות ולבצע החלטות קריטיות להתנהלות התקינה של התהליך. לשם כך יש לארגן אסיפת דיירים בה ייבחר נציג אחד או מספר נציגים שיהיו אחראיים לייצג את רצון הדיירים, לעקוב שהכול מתנהל כשורה ולעמוד בקשר עם הרשות המקומית לגבי היכן הפרויקט עומד ושאינו מתעכב שלא לצורך. כמובן שהנציגים לא יקבלו לבד את כל ההחלטות ובמידת הצורך, בהחלטות חשובות, יצטרכו לקיים אספות נוספות.
אחת ההחלטות החשובות אותה הם יצטרכו לקבל היא לגבי בעלי המקצוע המעורבים, ביניהם עורך הדין שייצג אותם וידאג שכל זכויות הדיירים מתקיימות. מומלץ לחבור עם עורך דין פינוי בינוי מקצועי כבר בתחילת הדרך. חשוב לשים לב שאם חותמים על מסמך הסכמות כלשהו (לגבי קיום התהליך, התמורה של הקבלן וכדומה), מומלץ להגבילו בזמן ולא להכניס אליו סעיפים שיפגעו בזכויות בהמשך. כמו כן, מומלץ להכניס להסכם מועדים הנוגעים להתקדמות הפרויקט, כך שלא תהיה אפשרות לגרור אותו מעבר לזמן הנדרש.
בעלי מקצוע אמינים
כפי שכבר ציינו, אחת הבחירות החשובות ביותר הינה הבחירה בעורך הדין מכיוון שהיא יכולה להשפיע באופן ישיר על הצלחת הפינוי בינוי. בגלל שמדובר בתהליך מסובך יש פה צורך בעורך דין המתמחה בהתחדשות עירונית ובפרויקטים מסוג זה, כזה שידע למקסם את זכויות הדיירים והרווח. עו”ד יבצע עבור הדיירים את כל הבדיקות הנדרשות לפני החתימה על ההסכם, יעזור בבחירת יזם וייצג את הדיירים בחילוקי דעות מולו, יתנהל מול הבנק, יעזור מבחינת מיסוי, ינסח הסכם ובאופן כללי ילווה את הדיירים עד קבלת המפתחות.
בעל מקצוע נוסף לו חשיבות עצומה הוא כמובן היזם. מדי פעם צצים סיפורים מפחידים על יזם שלא הצליח לסיים פרויקט או שפשוט נעלם. על מנת להימנע ממקרים כאלו צריך לבצע עבודת מחקר טובה ולבחון פרויקטים קודמים שלו, לבקש המלצות ולבדוק שהוא רשום בפנקס הקבלנים. כמובן לא כדאי להתביית על יזם אחד בלבד ולבחון כמה. לאחר בחירת היזם, בשלב ההסכמים, חשוב להכיר כי על פי מה שמקובל מי שאמור לדאוג להוצאות הקשורות בבניה עצמה וגם המיסוי הוא היזם, ומנגד לזכור שעל מנת לעניין יזם טוב בפרויקט התמורה שלו צריכה להיות כדאית.
